背景：

    5月17日，一係列重磅房地產救市政策集中發布：央行下調貸款購房首付比例，同時下調公積金貸款利率，並放寬全國層麵首套及二套住房貸款利率下限；地方政府可以收購存量住房用作保障房。

    據中原地產評估，這是房地產政策的重大調整，對市場的影響超過2014年的930政策。“下調首付比例和貸款利率下限，並下調公積金利率”，是本輪地產下行周期以來，在中央層麵首次從需求端穩定購房需求，改變了原有因城施策框架下地方政府主導救市的做法。我們認為，此次政策出現重大調整的意義，並不完全在於政策本身的有效性，而是政策框架出現重大變化，即中央層麵的政策將會成為後續市場變化的主要變量。當前房地產市場的困難主要在於需求不足，以及由於市場持續下滑帶來的信心不足。中央層麵的政策更加能夠穩定市場信心，也將為未來房地產政策提供更多空間。

 

核心觀點：

1、 長期來看，我國人口結構的變化難以支撐房地產行業重回往日盛況，但持續快速地回調會給社會經濟帶來過重的負麵影響，房地產更多的可能是緩慢地軟著陸。

2、 下調公積金貸款利率及下調首套房首付比例至15%，降低了居民的購買條件，也減輕了居民還貸壓力，這都有利於刺激剛需，房地產銷售端有望觸底反彈。

3、 當房地產行業開始去庫存，房地產凯发官网k8資金良性周轉，有利於提振投資者信心，擴大居民財富效應，從而促進消費循環。

4、 房地產銷售回暖，確實能帶動房地產後端產業用鋼，例如家電用鋼，但這部分用鋼量占比較小。黑色商品期貨價格受市場情緒影響短期內有所變動，但難以形成價格持續上漲動能。

 

正文：

（1） 房地產利好政策頻出，救市力度空前

    近期房地產利好政策頻出，先是下調了公積金貸款利率，後又下調首套房首付比例，目前首付比例已創曆史新低，不得低於15%。並且市場預期，城投公司會收購存量房用作公租房，幫助房地產行業去庫存。此前，萬科向中國銀行等三家銀行申請總計73.39億元人民幣擔保貸款落地，凯发官网k8資金麵也有所緩解。

    目前救市力度屬於曆史最強，對比之前影響較大的930政策，此次調整更為重大。2014年的930政策中，首套房首付比例不低於30%，同時二套房首付比例下調至60%，而且二套房由“認房認貸”調整為了“認貸不認房”，同時也下調了公積金貸款利率。930政策發布提升了新房和二手房的成交量，給房地產行業產生了積極影響。此次調整則降低首套房首付比例至15%，二套房首付比例更是低至25%，政策力度空前。

 

    房地產作為我國的支柱型產業，整個上下遊涉及了多個行業，更與居民的財富直接掛鉤，對於我國而言，房地產行業處於大而不能倒的地位。從2021年下半年開始，房地產進入了漫長且快速的下調階段，並且其中有多重原因，與我國國情緊密相關。長期來看，我國人口結構的變化難以支撐房地產行業重回往日盛況，但持續快速地回調會給社會經濟帶來過重的負麵影響，房地產更多的可能是緩慢地軟著陸。

 

（2）房地產銷售有望企穩回暖，利好股票久期資產

    目前房地產庫存處於曆史高位，辦公樓待售麵積一路攀高，商品房和住宅在2017年至2021年有所去庫，但2022年開始，庫存逐漸累積，都處於曆史較高水平。據易居研究院統計，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月，而新建商品住宅的合理銷售周期應為12—14個月。因此，房地產待售麵積還需消耗五成才能恢複至正常水平。

 

    之前提到過，當前我國名義利率通過降息政策已達到曆史偏低水平，但由於過低的通脹率，實際利率仍處在高位。下調公積金貸款利率及下調首套房首付比例至15%，降低了居民的購買條件，也減輕了居民還貸壓力，這都有利於刺激剛需，房地產銷售端有望觸底反彈。即使目前來看，實際利率依舊處於高位，但房地產銷售或受政策影響逐步回暖。

 

 

    當前，政府托底幫助房地產行業去庫，疊加逐漸放開限購政策，刺激居民剛需購房，房地產去庫周期拐點或將顯現。事實上，這一輪政策出台的背景就是為了協助房企去庫存，“以購代建”的方式由政府進行托底，幫助房企緩解資金緊張問題，為樓市帶來短期的穩定性。目前，市場上剛需仍存，大部分年輕人有買房意願，隻是房價不斷下跌，悲觀情緒充斥市場，導致這部分剛需也變成了謹慎觀望，影響房企的資金鏈條，出現向下緊縮的局麵。因此，房地產政策的放鬆是打破這種局麵的關鍵，由政府和居民共同擴大購房需求，促進市場健康發展。

    而在房地產相關股票資產中，市場已然在交易利好消息，房地產指數4月觸底反彈，並一直處於上漲態勢。之前我們提到，凯发官网k8利潤擴張，利好股票等久期資產。股票投資主要看凯发官网k8的利潤情況，利潤擴張，上市公司盈利能力強，股價上漲，則能帶動投資者在股票市場盈利。當房地產行業開始去庫存，房地產凯发官网k8資金良性周轉，有利於提振投資者信心，擴大居民財富效應，從而促進消費循環。

 

 

    股債蹺蹺板效應，股市利好也有利於提高長債收益率。目前，我國長債收益率不斷破新低，以至於央行出麵回應，後續會對長債進行公開市場操作，以維持長債收益率在合理水平。長債收益率下跌，價格不斷推高的原因主要是資金在金融機構間“空轉”的現象嚴重，資金充裕但投資標的不多，市場對未來預期較為悲觀，導致大量資金投向風險偏低的長債，而且三十年期國債更受市場歡迎，三十年期與十年期國債利差也在不斷收窄。此前提到，十年期國債收益率與信貸脈衝強相關，若長債收益率偏低不利於信貸擴張。在股債蹺蹺板效應下，股市利好，市場預期好轉，投資者信心提升，資金“空轉”問題緩解，則有利於推高長債收益率至合理水平。

 

 

（3）黑色商品價格受情緒推升，但供需基本麵影響不大

    作為房地產行業的上遊行業，黑色鋼鐵近日受房地產利好政策影響，投資者情緒高漲，期貨價格震蕩走強。同時，房地產銷售回暖，確實能帶動房地產後端產業用鋼，例如家電用鋼，但這部分用鋼量占比較小。首先家電用鋼在整個用鋼行業占比較小，其次家電目前主要是出口亮眼，在內銷中由於政府不斷推出政策，加大優惠力度，以舊換新需求較大，而作為房地產後端新增需求來說，雖然房地產政策有利於去庫，但需等待去庫周期拐點真正顯現之後，才能帶動前端房地產行業的拿地和新開工數據，從而促進相應的用鋼。但這個時間可能會比較長。

 

 

    事實上，商品為短久期資產，而目前的利好政策的落地周期較長，且影響到房地產新開工時間還尚未能知，而對於商品而言，半年甚至3個月之外的供需影響因素敏感性較低。商品價格對能夠影響未來短期供需格局的政策消息（即使被證偽）的反映更為靈敏（比如對停建項目的城市重啟項目開工等）。期貨價格受市場情緒影響短期內有所變動，但難以形成價格持續上漲動能。